马光远-房地产不需要救

一、市场周期的自然演进

中国房地产市场在经历了长达二十年的高速发展之后，正在经历一场深刻的变革。那个以“三高模式”高杠杆、高负债、高周转为鲜明特色的粗放增长时代已经渐渐落幕。如今，我们目睹的是一个全新的市场周期，它带来的是供需关系的重构，尤其是在三四线城市，住房过剩现象明显，投资属性逐渐弱化。

政策的干预，虽然在一定程度上能够影响市场，但无法完全逆转市场的自然规律。以四五线城市的救市政策为例，尽管降低了首付、利率，但很难刺激出真实的消费需求。当短期政策的效果逐渐消退，市场仍然会回归其过剩的基本面。过度干预可能会扭曲价格信号，阻碍市场的自我调整与出清。

二、市场自我修复机制

市场通过自主调整来消化过剩产能，这是一个不可避免的过程。比如，二手房挂牌量的激增、房企开发投资的收缩等现象，都是价格机制引导下的资源再配置。这个过程，正如马光远博士所言，是一种“创造性破坏”，虽然短期内会带来一些阵痛，但却为市场的长期健康发展奠定了基础。

对于当前的市场梗阻，部分源于过去调控政策的制约，如限购限贷等政策抑制了合理需求。我们应当优先消除这些不合理的制约，让市场机制发挥其应有的作用。比如，降低改善型住房的首付比例，畅通房企的融资渠道，而不是简单地“输血”救市。

三、中长期发展逻辑

尽管当前房地产市场面临一些挑战，但结构性机会仍然存在。中国的城镇化率以及居民居住品质的升级需求远未饱和，城市更新和改善型需求将持续释放。马光远博士认为，房地产才刚刚进入中期发展阶段，未来的重点将是从增量开发转向存量优化。

到了2024年底，马光远博士提出了阶段性的措施建议，如全面放开限购、支持房企融资等。而到了2025年初，他重申“市场风险已完全释放”，强调调整周期已接近尾声，过度干预已无必要。

四、核心结论

马光远博士主张以更加市场化的手段来疏通房地产的循环体系，通过供需的再平衡来实现市场的“软着陆”。他的观点始终围绕尊重市场规律展开，不同阶段的策略调整都是为了恢复市场的功能，而不是简单地否定或依赖政策刺激。他的观点深入而富有洞察力，为我们理解当前房地产市场提供了宝贵的视角。